21世纪经济报道记者唐韶葵

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国庆黄金周，上海楼市交出一份冷热交织的成绩单。

在“沪八条”以及全国“8·28”一揽子房地产政策上海细则催化下，机构监测的一二手房网签数据同比走高。不过记者走访多家主流房企售楼处发现，案场真实到访、成交体感和统计数据存在一定落差，市场并未迎来普涨普热行情，板块与项目层面的分化进一步加剧。

以外环外嘉定新城的象屿金茂·满嘉为例，项目现阶段无在售房源，仅推进三期蓄客，国庆假期到访仍接近300组；但同属外环外的大华旗下浦江镇某项目，展厅仅零星客户到访。一线销售人员的反馈显示，只有区位、产品、定价精准匹配市场需求的楼盘能够实现热销，多数续销项目实际去化不及内部预期，房企对外宣传海报与实际去化情况之间存在明显温差。

同策研究院院长宋红卫援引监测数据称，今年国庆新房成交较去年有所改善，10月1日—6日上海新房成交1176套，去年同期为873套。

二手房市场同步修复，上海中原地产统计，假期二手房网签1289套，高于去年同期（2025年10月1日—10月8日）的1133套。据中介门店业务员反馈，受假期客观因素影响，国庆期间的整体客户到访量不及普通周末，但看房活跃度对比去年有所提升。经过“金九”成交回暖之后，二手房业主信心走强，房源议价空间持续收窄，买方谈判难度有所加大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，现房制度改革已经成为楼市新的营销抓手，现房销售对购房决策的锚定效应持续显现，逐步演变为楼盘的重要卖点。

机构统计数据释放出上海国庆楼市成交修复的信号，但一线房企营销端的实际感受更偏向“平稳”。

上海中原地产统计显示，10月1日—7日上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米，较去年假期（10月1日—8日）的1.73万平方米实现翻倍增长。

中海地产上海公司营销总监陆溢华对黄金周新房市场给出“平稳”的判断。从中海联合招商蛇口打造的安澜上海来看，第三方数据显示项目东区已推出262套房源，累计去化221套。“前期库存基本去化完毕，国庆主要以蓄客为主，因此阶段性去化表现平缓，项目到访量处于预期区间。”陆溢华表示。

象屿金茂·满嘉营销总监陈玉也有着相似体感。该项目二批次于9月底开盘近乎售罄，99%房源完成网签，仅两套房源客户已付首付、尚未完成网签，国庆期间项目处于断货状态，无新增房源对外推售。

即便无房可卖，象屿金茂·满嘉在国庆7天依旧录得300组左右客户到访，但日均来访仅为普通周末的60%。相较周边次新盘360组的带看量，案场热度明显回落。

记者走访多位房企一线营销人士了解到，项目到访不及预期是行业普遍现象，也有少数项目来访同比有所提升。尽管不少楼盘对外发布热销喜报，但多数续销项目实际成交并未达成内部目标。除降雨等外部因素外，“8·28”上海细则落地后，购房者对于现房的偏好增强，置业决策趋于谨慎，观望情绪有所抬升。仅有少量个案续销表现亮眼，部分宣传大额业绩的别墅项目，真实成交仅为个位数。

上海中原地产市场分析师卢文曦将本轮国庆行情定义为“成交修复”。在他看来，“沪八条”叠加“8·28”上海细则，强化了市场对于新房价格上行的预期。他认为，国庆新房成交回暖并非上海个案，北京、深圳等一线城市也同步升温，这是政策催化下的预期内行情。

卢文曦指出，“成交修复”背后有两层驱动逻辑：一方面，系列政策落地托举市场基本面，积压的刚需、改善需求得到释放，“沪八条”引导交易重心向刚需及首次改善转移，自住需求成为成交支柱；另一方面，“8·28”细则带来更强的确定性，推动部分购房者加快入市节奏。

不过，卢文曦也提醒道，当前楼市回暖属于结构性行情，大量楼盘假期成交依旧冷清。10月市场热度能否持续，关键取决于弱势板块、滞销项目能否实现行情修复。

成交回暖的表象之下，上海楼市的结构性分化进一步凸显。

从板块表现看，冷热鸿沟清晰。上海中原地产数据显示，浦东新区成为成交核心板块，国庆节期间录得1.17万平方米成交，占全市总量近三成，节前热盘集中入市形成的签约惯性，支撑其成交规模接近普通交易周；青浦、松江、宝山等远郊同样保持市场韧性。与之形成对比的是，虹口、黄浦核心区域成交遇冷，国庆新房成交挂零。自9月延续下来的市场特征显示，首次改善需求成为当前成交的核心支柱。

与此同时，市场热度也呈现向优质央企开发项目集中的趋势。前滩的华润·沄启滨江承接陆家嘴、张江的产业人口外溢需求，自首开以来便持续走热。同策研究院统计，项目累计推出773套房源，已成交672套。建发海宸同样去化表现稳健，推出990套房源实现664套成交，回款表现可观。

对照国庆新房成交前十榜单，产品结构分化同样突出。单价10万元/平方米以上的高端项目仅2席，高端市场热度回落；单价3万元—6万元/平方米的刚需及刚改楼盘占据榜单半壁江山。

整体来看，实景落地、配套兑现被认为是项目拉动到访转化的核心因素，不同区位、定位的项目表现分化明显。

据了解，由于品牌影响力强、产品力优质的楼盘去化仍在可控区间，叠加“8·28”新规带来的房企资金沉淀周期拉长、回款模式变化，房企普遍选择守价保利润，不会轻易降价，倾向拉长销售周期等待需求释放。反观产品迭代滞后、取证周期较长的存量项目，部分已经开启打折促销。业内人士预判，年底这部分项目或以更大力度以价换量。

卢文曦分析指出，“沪八条”及“8·28”房地产政策上海细则落地，一方面激活积压的刚需、首改需求，另一方面新房制度改革强化置业确定性，抬升市场对新房价格上行的预期，一线核心城市同步迎来成交修复。

严跃进则认为，政策红利已集中释放，上海正式进入“择优购房”阶段。国庆节楼市的回暖更多由优质项目带动。展望后市，10月行情能否延续，取决于弱势板块、滞销项目能否修复，项目与板块的分化格局大概率延续。

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